Wenn im Zuge eines Immobiliengeschäfts das Thema Baulasten angesprochen wird, haben einige unserer Kunden viele Fragezeichen im Kopf. Wir erklären Ihnen, was Sie zum Baulastenverzeichnis und Baulasten wissen müssen.
Kurz gesagt
Baulasten sind Verpflichtungen des Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, bestimmte Dinge zu dulden, zu tun oder zu unterlassen.
Baulasten werden in den meisten Bundesländern im Baulastenverzeichnis eingetragen.
Ein aktueller Auszug aus dem Baulastenverzeichnis ist bei einem Immobiliengeschäft ein wichtiges Dokument.
Was ist das Baulastenverzeichnis?
In fast allen Bundesländern, Hessen inbegriffen, führt die Bauaufsichtsbehörde ein sogenanntes Baulastenverzeichnis – eine Art Register, in dem sämtliche baurechtlichen Verpflichtungen, die einen Grundstückseigentümer bzw. ein Grundstück betreffen, eingetragen sind. Die im Baulastenverzeichnis aufgeführten Baulasten bestimmen, was der Grundstückseigentümer in Bezug auf sein Grundstück zu tun, zu dulden und zu unterlassen hat. In der Regel sind die Baulasten ergänzend zu den öffentlich-rechtlichen Vorschriften, die ohnehin für die Gemeinde gelten. Bei den Baulasten handelt es sich stets um Verbindlichkeiten, die der Eigentümer mit der Baubehörde eingegangen ist. Sie werden nur im Baulastenverzeichnis, nicht im Grundbuch, vermerkt.
Was steht genau im Baulastenverzeichnis?
Beispiele für Baulasten sind typischerweise Regelungen zu Abstandsflächen zum Nachbargrundstück sowie Zufahrt- oder Gehrechtsbaulasten, z. B. die dem Nachbarn bestimmte Zufahrten und Zugänge zu seinem Grundstück ermöglichen. Als Baulast kann auch die Verpflichtung zur Stellplatznutzung eingetragen werden, sodass das Abstellen von Fahrzeugen auf dem eigenen Grundstück geduldet werden muss.
Wie entsteht der Eintrag einer Baulast?
Beantragt der Eigentümer eine Baugenehmigung für sein Grundstück und erklärt er sich bereit, für diese Genehmigung eine bestimmte Verpflichtung einzugehen, entsteht eine Baulast. Die Erklärung des Eigentümers erfolgt schriftlich, die Unterschrift in Anwesenheit der Bauaufsichtsbehörde oder durch notarielle Beglaubigung.
Der Eintrag im Baulastenverzeichnis kann sowohl zeitlich befristet als auch unbefristet sein. Die Löschung erfolgt, wenn seitens der Baubehörde kein öffentliches Interesse mehr an der Baulast besteht.
Warum ist das Baulastenverzeichnis so wichtig?
Vor allem für Immobilienkäufer hat ein aktueller Auszug aus dem Baulastenverzeichnis eine große Bedeutung. Hieraus können potenzielle Käufer ableiten, welche Verpflichtungen sie als Rechtsnachfolger des Verkäufers mit dem Kauf der Immobilie eingehen. Zudem können die bestehenden Baulasten die künftigen Umbau- oder Anbaupläne beeinträchtigen, z. B. in Bezug auf Abstandsregelungen zum Nachbarn. Sofern der Eigentümer bei Besichtigungen oder Vertragsverhandlungen kein Baulastenverzeichnis von sich aus vorlegt, sollten Kaufinteressenten selbst aktiv werden und eine Einsicht beantragen.
Eigentümer sowie Käufer, also Personen mit berechtigtem Interesse, erhalten Einsicht in das Baulastenverzeichnis einer Immobilie. Ein berechtigtes Interesse kann durch eine Vollmacht des Eigentümers oder des Immobilienmaklers gegenüber der Baubehörde erklärt werden. Diese erteilt in der Regel sowohl mündliche als auch schriftliche Auskunft. Kosten für die Einsicht können ggf. anfallen.
Das Team von BTI Immobilien ist sowohl Eigentümern als auch Interessenten dabei behilflich, einen aktuellen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis der zuständigen Bauaufsichtsbehörde zu beantragen. Vereinbaren Sie gerne einen Termin, um Ihre Fragen persönlich an uns zu richten. Wir sind in Darmstadt, Frankfurt, Mainz und der Umgebung für Sie da!
