Fragen zum Grundbuch kommen bei unseren Kunden spätestens dann auf, wenn ein Immobiliengeschäft rechtskräftig werden soll – per Grundbuchänderung durch den Notar. Wir klären in diesem Beitrag die wichtigsten Informationen zum Grundbuch.
Kurz gesagt
Für jede Gemeinde wird ein Grundbuch geführt, in dem unter anderem die Rechtsverhältnisse von Grundstücken und Immobilien festgehalten sind.
Einsicht in das Grundbuch bekommt man nur bei berechtigtem Interesse.
Für eine Änderung im Grundbuch ist stets eine notarielle Beurkundung notwendig.
Was ist das Grundbuch?
Das Grundbuch ist ein amtlich geführtes Register über die Rechtsverhältnisse von Grundstücken und Immobilien in der jeweiligen Gemeinde. Es beinhaltet nicht nur alle aktuell bestehenden Grundbesitzvorgänge, sondern auch zurückliegende. Das Grundbuch dient folglich dazu, alle Rechtsvorgänge bezüglich eines bebauten oder unbebauten Grundstücks festzuhalten und den aktuellen Stand darzustellen.
Wann erfolgt ein Eintrag im Grundbuch?
In Deutschland sind Immobilienübertragungen nur dann rechtskräftig, wenn eine Änderung des Eigentümers im Grundbuch erfolgt ist. Das gilt sowohl für reguläre Immobiliengeschäfte, bei denen der Eigentümer seine Immobilie verkauft, als auch bei Erbschaften oder Schenkungen. Im Grundbuch werden außerdem Grundschulden (z. B. von Banken) eingetragen. Eine Löschung dieser Grundschuld muss ebenfalls im Grundbuch vermerkt werden. Weitere Einträge im Grundbuch können Lasten und Beschränkungen sein – beispielsweise Vorkaufsrechte, Erbpachtrechte, Wegerechte und Dienstbarkeiten (z. B. Nießbrauchrechte).
Einträge und Änderungen im Grundbuch:
- Immobilienverkäufe / Immobilienteilverkäufe
- Immobilienerbschaften
- Immobilienschenkung
- Eintragung, Änderung und Löschung einer Grundschuld
- Eintragung, Änderung und Löschung von Lasten
- Eintragung, Änderung und Löschung von Beschränkungen
Was steht im Grundbuch?
Das Grundbuch ist in drei Abteilungen gegliedert, in denen die verschiedenen Rechtsverhältnisse eingetragen werden.
- In Abteilung I werden die Eigentumsverhältnisse einer Immobilie oder eines Grundstücks vermerkt – also, wer offizieller Eigentümer der Immobilie ist.
- Abteilung II umfasst alle Lasten und Beschränkungen, die für den Eigentümer bzw. Bewohner gelten.
- Die Abteilung III umfasst alle Grundschulden, Hypotheken oder ähnliche Grundpfandrechte.
Wie erfolgen die Eintragungen im Grundbuch?
Grundsätzlich sind mehrere Eintragungen im Grundbuch möglich. Dann entsteht eine Rangfolge, in der Regel nach Datum der Eintragung. Diese Rangfolge ist dann von Bedeutung, wenn der Eigentümer die eingetragenen Rechte von Dritten nicht absichern kann, beispielsweise bei Überschuldung. Wird die Immobilie verkauft, erhalten Gläubiger entsprechend ihres Rangs im Grundbuch ihren Erlösanteil. Rang I hat den ersten Anspruch auf den Erlös. Aus diesem Grund lassen sich Banken Hypotheken und Grundschulden gerne mit Rang I im Grundbuch eintragen.
Wer darf Änderungen am Grundbuch vornehmen lassen?
Eintragungen im Grundbuch erfolgen ausschließlich auf Antrag. Dieser Antrag muss von einem Notar beglaubigt werden.
Wer darf den Grundbuchauszug einsehen?
Personen mit „berechtigtem Interesse“ sind in der Regel Eigentümer und Käufer einer Immobilie. Sie dürfen Einsicht beim Grundbuchamt bzw. Amtsgericht der Gemeinde beantragen.
Wann ist ein Grundbuchauszug notwendig?
Ein aktueller Grundbuchauszug ist beim Verkauf der Immobilie notwendig, damit Interessenten über die aktuellen Grundpfandrechte Auskunft erhalten. Zudem muss der Auszug bei der Vertragsunterzeichnung dem Notar vorgelegt werden.
Haben Sie Fragen zum Ablauf eines Immobiliengeschäfts oder benötigen Sie Unterstützung beim Verkauf und Kauf einer Immobilie in Darmstadt und Frankfurt? Wir von BTI Immobilien sind gerne für Sie da! Kontaktieren Sie uns noch heute!
